Роман Розенталь, генеральный директор MirLand Development: «В России не было никакого кризиса – здесь можно строить и продавать. Роман Розенталь: «В России не было никакого кризиса – здесь можно строить и продавать А если говорить не о стратегических план

Гендиректор израильской девелоперской компании MirLand Development Роман Розенталь рассказал "ДП", как компания диверсифицирует валютные риски, чем Петербург отличается от других мегаполисов мира, дал прогноз роста цен на жилье в 2015 году и объяснил, почему иностранные инвесторы, несмотря на санкции, стремятся работать в России.

Роман, ваша компания вышла на рынок Петербурга в 2006 году и с тех пор занимается проектом "Триумф Парк" на Пулковском шоссе. На каком он этапе?

Сдали в эксплуатацию вторую очередь. На 6 месяцев раньше срока по договору начали передавать ключи жильцам. Там уже продано 98% квартир. А в третьей очереди, которая находится в активной стройке, - 65%. Что касается следующей очереди, то мы пока обсуждаем дату старта продаж, хотя строительство уже ведется. Думаю, продавать начнем в марте следующего года. То, что сейчас строится либо построено (3,5 тыс. квартир), - это лишь треть проекта. Всего через 6 лет их будет более 9 тыс.

Кто сегодня покупает у вас жилье?

Согласно нашей аналитике, это в основном молодые семьи с детьми. Как правило, петербуржцы. Много тех, кто уже имеет жилье в Московском районе и хотел бы улучшить здесь жилищные условия или купить вторую квартиру. Есть и инвестиционные сделки, но их немного. С первого дня цены в проекте росли - на 10–11% в год. Если в первой очереди мы продавали жилье по 80 тыс. рублей за 1 м2, то во второй - уже по 90 тыс. рублей.

Как–то планируете расширять проект за счет покупки соседних участков? Бывшего завода "Самсон", например…

С собственниками "Самсона" мы общаемся и даже дружим. Но покупать землю у них не будем. Уровень запрошенной цены нас не устраивает. Да и ни к чему нам расширять "Триумф Парк". Хотим освоить то, что есть. Хотя участки в других районах Петербурга мы ищем.

Что можете сказать о земельном рынке города?

Он не сильно изменился за последние годы. Как был тяжелым, так и остался. Собственники участков запрашивают очень высокие цены: хотят не просто продать, но получить еще и большую часть девелоперской прибыли. Был бы я на их месте - тоже хотел бы. Но не всегда это возможно.

Тем более что качество участков часто сомнительно. Нас такие предложения не устраивают.

Как вы оцениваете инвестиционный климат в городе?

Власти сильно ужесточили градостроительную политику (по социальной нагрузке, плотности, высотности застройки и др.). Девелоперам стало работать значительно сложнее. Но правила игры, какими бы жесткими они ни были, понятны и прозрачны для всех. Это большой плюс для рынка. Ведь инвесторы не ищут легких путей. Они идут туда, где можно просчитать риски и экономику проектов.

Позиция Смольного по застройке центра города ужесточилась. Вы эту позицию разделяете?

Я маленький градостроитель, но понимаю логику этого решения. Петербург - необычный город.

Помните историю с мансардой над универмагом "Стокманн"? Сколько шума было. В каком еще городе мира могли с таким жаром обсуждать строительство какой–то мансарды? И где еще, кроме Петербурга, могли свернуть проект "Газпрома"?..

Повсеместно для больших компаний, имеющих административный ресурс, создают особые условия в бизнесе, поскольку они платят огромные налоги и создают десятки тысяч рабочих мест. Таковы правила игры и в Нью–Йорке, и в Израиле. Но не в Петербурге. Это, конечно, удивительно. Но для имиджа города это, в конце концов, даже плюс. Активная позиция общественности и понятная позиция власти заслуживают уважения. А лично я между любовью к историческому Петербургу и к стилю модерн в архитектуре выберу Петербург.

Застройщики жалуются на кризис неплатежей в отрасли. А вы исправно подрядчикам платите?

Мы платим исправно. А ситуация с неплатежами - это часть экономического кризиса, его первая волна. Как только становится меньше проектов, меньше экономической деятельности, обязательно возникают такие ситуации. Но на данный момент мы не являемся частью этого кризиса. Долг у нас по проекту "Триумф Парк" нулевой, продажи стабильные….

А еще Сбербанк недавно открыл вам кредитную линию размером 3,3 млрд рублей для развития "Триумф Парка". Почему, кстати, вы кредитуетесь в России, а не в Европе?

Рынок жилья в России - это рублевый сегмент. Все продажи и 85% наших трат здесь - в рублях. Поэтому и займы рублевые. В долларах мы финансируем только строительство торговых центров в регионах. Но если посмотреть нашу корзину заимствований, половина из них в России и половина - в других странах (в основном по корпоративным облигациям). Так мы диверсифицируем риски. При изменении ситуации в банковском секторе в этом случае можно перекидывать опору с одной ноги на другую.

Насколько я помню, ваш партнер Сбербанк попал под санкции. Или на выдачу кредитов у него нет ограничений?

Санкции затронули многих. Но если Сбербанк не сможет давать займы в России, то кто сможет?

Договор с ним для нас, кстати, важнее денег. Это серьезное страхование наших рисков. Дольщики знают: если вдруг завтра весь рынок встанет - мы достроим свой проект, поскольку кредитной линии Сбербанка достаточно для достройки проекта полностью, без собственных средств и средств дольщиков. Но реально, я надеюсь, на достройку пойдет небольшой процент займа.

Ваш прогноз изменения цен на жилье в следующем году?

Он будет в рамках инфляции. Вопрос лишь в том, какого размера будет эта инфляция. До сих пор было 6% годовых. Это большая заслуга регулятора. Вообще цена складывается из цен на стройматериалы и услуги. А у них есть потолок. Так что в следующем году рост цен на жилье будет несколько больше, чем в прошлом. Но ничего критичного нас не ждет.

Где еще в России работает MirLand Development?

На нашем счету строительство двух торговых комплексов в Саратове и Ярославле. Параллельно смотрим землю под жилье в Московском регионе. Там у нас уже построен офисный центр и небольшой загородный элитный проект, но проектов массового жилья пока не было.

Кстати, хозяева московской земли ничем не отличаются от петербургских: тоже хотят забрать значительную маржу девелоперов. Но что тут забирать–то? Разговоры о сверхприбылях в нашем бизнесе - это миф. Если в других отраслях можно заработать 7%, то здесь 10%. И это называется сверхприбыль? В Израиле, кстати, и 5% - достойная маржа. Хотя всегда можно найти какое–нибудь исключение, которое только подтвердит правило.

В каком регионе России вам комфортнее работать?

Мы нигде не едим мед ложками с утра до вечера. Но в целом российский рынок однородный. Дьявол в деталях. Важны знакомства. Хотя не любое знакомство в жизни - это коррупция.

Хотят ли иностранные компании инвестировать в Россию?

У иностранных инвесторов есть только одно желание - жить спокойно и зарабатывать.

Люди понимают, что в том геополитическом климате, который сегодня сложился в России, работа становится более рискованной и тяжелой. Но я не встречал ни одного инвестора, который не понимал бы, что здесь быть нужно. Ты не можешь быть глобальным игроком, если ты не присутствуешь в России. Точка.

А если говорить не о стратегических планах, а об инвестициях здесь и сейчас?

То, что сейчас происходит с санкциями против России, в банковской системе, с нефтью и с рублем - это, если рассудить трезво, лишь небольшое колебание на жизненной линии современных компаний, которые в среднем живут по 50 лет. В нынешней ситуации можно работать, не впадая в панику.

Наверняка уйдут с рынка оппортунисты, которые хотели быстро получить сверхприбыль и исчезнуть. Для них сейчас не самые лучшие времена. Зато останутся те, кто реально хочет работать и видит в российском рынке стратегическую опору своего бизнеса. Мы в их числе.

Конечно. И не только в Израиле. Хотя в среде инвесторов существует такое понятие, как мода на регионы для вложений. Когда–то были в моде страны БРИК: Бразилия, Индия, Китай. Потом их имидж несколько испортился. Сейчас на пике инвестиционной моды Монголия.

Что касается России, конечно, сейчас здесь не то, что было 4–5 лет назад. За это время сюда пришло значительное число инвесторов. А чем больше инвесторов, тем меньше маржа и, значит, ниже привлекательность. Но уверен в скором ренессансе интереса к российскому рынку. После затишья все побегут наперегонки. Поэтому умные инвесторы, которые хотели здесь быть, но не могли, поскольку на рынке уже было тесно, начинают внимательно сюда смотреть. Оценивают перспективы. Санкции не будут вечными. Ведь Россия - не банановая республика в Африке. Все это понимают. А кто не понимает - проиграет: и бизнес… и выборы.

Возможно ли, на ваш взгляд, повторение кризиса 2008 года в нынешней ситуации?

В 2008 году кризис был как отскок: резкий, сильный, глубокий, но короткий. А сегодня кризис другой - не менее глубокий, но очевидно более затяжной. Но я не видел ни одной экономики в мире, которая росла бы без спадов. Так не бывает. Когда мы в яме синусоиды, нам кажется, что мир рушится. Но нет. Все вернется на круги своя.

О компании

MirLand Development Corporation

> Компания была создана в 2004 году для реализации крупных инвестиционных проектов на российском рынке недвижимости. Контрольный пакет акций компании принадлежит инвестиционному холдингу Fishman Group. В его собственности и управлении находится свыше 6 млн м2 площадей различного назначения.
> В декабре 2006 года MirLand Development провела IPO на Лондонской фондовой бирже на сумму около $300 млн, при этом капитализация компании составила около $1 млрд. Компания реализует проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Саратове, Ярославле, Новосибирске и других городах России.

Биография

Роман Розенталь

> На протяжении последних 14 лет Роман Розенталь занимал должность финансового директора в международных компаниях, ведущих свою деятельность в том числе и в России. В 2006 году пришел в MirLand Development Corporation Plc.
> Ранее работал в аудиторских компаниях, в том числе в израильском филиале Price Waterhouse Coopers. Имеет степень бакалавра по экономике и бухгалтерском учету колледжа Тель–Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA).
> В 2011 году занимал 13–ю позицию в рейтинге самых высокооплачиваемых израильских топ–менеджеров, по данным издания Calcalist.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Роман Розенталь - генеральный директор, член совета директоров (). Имеет степень бакалавра по экономике и бухучету колледжа Тель-Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA). Занимал должности в международных компаниях, работал в аудиторских фирмах, в том числе в израильском филиале Price WaterhouseCoopers.

В 2006 году г‑н Розенталь пришел в Mirland Development Corporation Plc («Мирлэнд Девелопмент Корпорэйшн»), до ноября 2010 года занимал должность финансового директора. Женат, воспитывает двух дочерей.

Выходец из бывшего Союза Роман Розенталь - один из самых высокооплачиваемых израильских топ-менеджеров. В 2011 году он зарабатывал в среднем по 20,000 шекелей ежедневно. Экономическое издание Globes называет его одним из новых миллионеров Израиля.

Mirland Development Corporation («Мирлэнд Девелопмент Корпорэйшн») вышла на российский рынок в 2004 году. Контрольный пакет акций компании принадлежит инвестиционному холдингу Fishman Group, под управлением которого находится свыше 6 млн кв.м площадей по всему миру. Акции компании котируются на Лондонской фондовой бирже.

Помимо Петербурга, Mirland успешно реализует проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Саратове, Ярославле, Новосибирске и других городах России. На сегодняшний день в активе компании - шесть завершенных строек общей площадью свыше 230 000 кв. м. Еще десять проектов (по совокупности около 1,5 млн кв.м находятся на разных этапах реализации).

Застройщик ООО «Петра-8» (дочерняя компания девелопера Mirland Development Corроration) завершает возведение пятой очереди ЖК «Триумф Парк» в Московском районе Санкт-Петербурга. Строители выполняют отделку квартир, а также входных групп, вестибюлей и МОПов комплекса.

Строительство пятой очереди ЖК «Триумф Парк» стартовало в мае 2017 года. Данный этап проекта состоит из 14-ти секций от 7 до 24 этажей и рассчитан на 1510 квартир – от комфортных студий до просторных четырехкомнатных.

Общий процент строительной готовности пятой очереди ЖК «Триумф Парк» составляет 90%. Завершены работы по устройству фасада здания, а также витражного остекления балконов и лоджий. В финальной стадии – работы по монтажу внутренних инженерных систем, обустройству системы электроснабжения, а также по установке слаботочных систем. Кроме того, завершается устройство открытой автостоянки на 200 машиномест, а также монтаж всех инженерных систем отапливаемого подземного паркинга на 295 машиномест. Благоустройство внутреннего двора выполнено на 85% – сейчас на внешней территории ведутся работы по обустройству тротуарной плитки, а также подготовка щебеночного основания для укладки асфальта в весенний период.
Выполнены фундаменты под установку МАФов, производится монтаж фасадных козырьков здания и установка мачт освещения по внутренней территории двора.

Отделка входных групп, вестибюлей, коридоров и других мест общего пользования (МОП) ведется по индивидуальному дизайн-проекту. Строители монтируют двери в парадных и тамбурах, укладывают напольную плитку (выбран крупноформатный керамогранит Kerama Marazzi), монтируют потолок, обустраивают помещения для хранения колясок и велосипедов, а также проводят работы по монтажу лифтового оборудования. Процесс отделки осуществляется также и в будущих жилых помещениях. Квартиры будут передаваться дольщикам с подготовкой под отделку (выполнена стяжка, межкомнатные перегородки и оштукатуривание кирпичных стен) либо с чистовой отделкой, для которой предлагается три цветовых решения.

В продаже остаются менее 10% квартир, в их числе – интересные евро-планировки с двумя, тремя или четырьмя спальнями, расположенные на высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками. Возможно оформление беспроцентной рассрочки. Для больших квартир зарезервированы места в подземной паркинге.

Сдача пятой очереди ЖК «Триумф Парк» намечена на 3 квартал 2020 года. После получения акта ввода в эксплуатацию начнется передача ключей дольщикам.

В конце сентября компания Mirland Development заявила о возможности приобретения нового участка под застройку в Петербурге. Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь в интервью порталу сайт заявил, что на данный момент ни один из предложенных участков не соответствует требованиям, которые выдвинула компания. Он добавил, что в Петербурге Mirland больше всего любит Московский район, однако готова рассмотреть и другие спальные районы города.

Сейчас компания Mirland Development ведет переговоры о покупке участка в Петербурге с двумя потенциальными продавцами. При этом продолжаются поиски новой площадки. "К сожалению, количество участков, которое нам предлагают, немалое, но большинство из них на данный момент не соответствует нашим параметрам, которые были озвучены нами в сентябре: спальный район в чертах города в размере как минимум 150 тыс. кв. м., - говорит Роман Розенталь. - На данный момент площадка не найдена, но мы находимся в переговорах с двумя потенциальными продавцами и продолжаем искать площадку. О наших предпочтениях: больше всего мы любим Московский район, спальный район, но любой район города мы готовы проверить и оценить, потому что видим в Санкт-Петербурге большую перспективу развития именно спальных районов, будь то юг, север, запад и даже восток города".

Как сообщалось, дочерняя организация ООО "Петра-8" компании Mirland Development Corporation заключила со Сбербанком соглашение на открытие кредитной линии почти в $1,5 млрд. Подписание состоялось в Петербурге. Кредит предоставлен для второго этапа строительства комплекса жилых зданий "Триумф Парк" сроком на три года. Комплекс возводится в Московском районе Петербурга.

Роман Розенталь рассказал, насколько компании с иностранным капиталом выгодно кредитоваться в России. "Вопрос выгодно или невыгодно довольно сложный, - говорит он. - Строительство происходит в России, строится проект в Санкт-Петербурге. Западные банки, которые имеют опыт работы в России, большинство из них работают с коммерческой недвижимостью, а не жилой, поэтому практики как таковой финансирования жилого строительства западными банками почти не существует. Поэтому русский местный банк является лучшим выбором для финансирования и строительства, а из русских банков Сбербанк - самый большой банк".

По словам Романа Розенталя, инвестиционный климат в Петербурге очень подходит Mirland Development. Он отмечает, что компания чувствует полную поддержку администрации города в реализации своего проекта. Розенталь напоминает, что Mirland Development является первой компанией в России, которая получила "зеленый аттестат" BREEAM на жилое строительство.

"Процесс непростой, но нами уже пройденный. Мы заведомо не идем в проект, который был расположен, к примеру, на землях бывшего химического завода или где есть плохие отходы. Это проверяется нами уже на стадии выбора проекта", - объясняет Роман Розенталь. Отметим, что система стандартов BREEAM является наиболее известным в мире и широко используемым методом экологической экспертизы объектов недвижимости.