Органы управления жилищных и жилищно строительных кооперативов. Органы управления и контроля жилищных и жилищностроительных кооперативов. Обязанности председателя ЖСК при этом сводятся к

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ).

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).

Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ). При этом в силу прямого указания п. 3 в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Предыдущая

ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

  • в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
  • в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.

Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:

  • общее собрание всех членов кооператива;
  • если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
  • органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива

Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.

Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК

Председатель правления строительного кооператива:

  • обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
  • защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
  • имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:

  • ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
  • подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
  • отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:


Возможные риски, связанные с участием в ЖСК

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:

  1. Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
  2. Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
  3. Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
  4. Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
  5. Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
  6. Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
  7. например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.

Преимущества вступления в ЖСК

1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.

2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.

Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК

По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:

  • Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
  • Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
  • Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищный кодекс РФ в императивных нормах установил систему органов управления и контроля, обязательную для всех ЖК и ЖСК.

Органами управления кооператива в соответствии со ст. 115 ЖК РФ являются:

  • а) общее собрание членов кооператива;
  • б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;
  • в) правление и председатель правления кооператива.

Компетенция органов управления ЖК и ЖСК

Общее собрание (конференция ) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов. Основные положения об общем собрании членов ЖК или ЖСК:

  • а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива;
  • б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, – более 3/4 присутствовавших членов кооператива;
  • в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
  • г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.

Правление ЖК или ЖСК – это коллегиальный исполнительный орган управления кооперативом. В его компетенцию входит:

  • – руководство текущей деятельностью кооператива;
  • – избрание из своего состава председателя правления кооператива;
  • – осуществление иных полномочий, не отнесенных уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции).

Правление подотчетно общему собранию (конференции) членов кооператива (ст. 118 ЖК РФ).

Председатель правления ЖК или ЖСК согласно ст. 119 ЖК РФ обладает следующими полномочиями:

  • а) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
  • б) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
  • в) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива или правления кооператива;
  • г) при осуществлении прав и исполнении своих обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Определение понятия "добросовестность " в современном гражданском законодательстве РФ отсутствует. Однако варианты определения понятия добросовестности даны в литературе, изданной в Российской империи, некоторые из них вошли в энциклопедии того времени. Ниже приведены два варианта такого определения:

  • а) добросовестность означает субъективное состояние лица при совершении юридических актов, его неосведомленность в обстоятельствах, порочащих внешнюю или внутреннюю правомерность акта и способных заставить честного в юридическом смысле человека отказаться от его совершения, несмотря на отсутствие формальных к тому препятствий ;
  • б) добросовестность означает моральное качество человека, в силу которого он, следуя всегда побуждениям своей совести, не делает ничего несогласного, по его убеждению, с нравственным законом (противоположность добросовестности есть безответственность, которой чужда или безразлична нравственная оценка собственного поведения) .

Определение понятия "разумность действий руководителя организации" в ЖК РФ также отсутствует. Однако в литературе по гражданскому праву оно есть (сформулировано В. И. Емельяновым).

Разумность действий любого руководителя предполагает:

  • – с одной стороны – поиск оптимального пути разрешения конкретной хозяйственно-управленческой ситуации;
  • – с другой стороны – степень профессионализма, минимально необходимую для исполнения соответствующих служебных обязанностей .

Принципы добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагают честность в отношениях с членами кооператива и партнером по гражданско-правовой сделке, соблюдение правил, установленных законом, уставом, заинтересованность в успешной деятельности кооператива, неразглашение конфиденциальной информации и т.п.

Ревизионная комиссия (ревизор) ЖК или ЖСК

Ревизионная комиссия реализует лишь одну функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, так называемый внутренний аудит.

В соответствии со ст. 120 ЖК РФ указанный орган:

  • а) проводит не реже одного раза в год плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива;
  • б) представляет заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов общему собранию (конференции);
  • в) отчитывается о своей деятельности перед общим собранием (конференцией) членов кооператива;
  • г) вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива, в любое время;
  • д) в своей деятельности обязан руководствоваться уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121 ЖК РФ устанавливает следующий порядок приема в члены кооператива :

  • а) гражданин или юридическое лицо, желающее стать членом кооператива, подают в правление кооператива заявление о приеме в члены данного кооператива;
  • б) заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива и утверждено решением общего собрания (конференцией) членов кооператива в течение одного месяца;
  • в) заявитель признается членом кооператива после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием (конференцией) членов кооператива с момента уплаты вступительного взноса.

Реорганизация и ликвидация ЖК или ЖСК . Жилищный кодекс РФ по сравнению с ЖК РСФСР установил новые правила о реорганизации и ликвидации ЖК или ЖСК.

Понятие "реорганизация" означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица (слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) установлены в ст. 58 ГК РФ.

ЖК или ЖСК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован только в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).

Ликвидация ЖК или ЖСК осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ) и установленным в ст. 61–65 ГК РФ. При добровольной или принудительной ликвидации кооператив прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота.

  • См.: Большая энциклопедия / под ред. С. Н. Южакова. СПб., 1904. Т. 8. С. 581.
  • См.: Энциклопедический словарь. Изд. Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона. СПб., 1893. Т. X. С. 828.
  • См.: Емельянов В. И. Понятие "разумность" в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2002. № 10. С. 105.

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели - дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.


Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.


Это правомерно? Обычно - нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.


В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:


    непосредственное управление собственниками,


    управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),


    управление управляющей компанией.


И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.


За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.


Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.


Но предположим, что собственники таки передали ЖСК бразды правления дома. Теперь ЖСК может от имени дома заключать договоры с управляющими и обслуживающими организациями, контролировать и принимать их работу. А также собирать плату с жильцов на содержание и ремонт дома. Кто определяет размер этой платы? В соответствии с ч.8 ст.156 Жилищного кодекса РФ кооператив определяет размер этой платы для своих членов в порядке, установленном уставом кооператива. По уставу этим правом может быть наделено правление ЖСК, а может - только общее собрание членов кооператива.


Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.


А если вы не член ЖСК? Например, купили квартиру в кооперативном доме у гражданина, полностью выплатившего свой пай. В этом случае работает ч.6 ст.155 Жилищного кодекса: вам нужно заключить договор с ЖСК на содержание и ремонт жилых помещений и по нему уже вносить плату. Это значит, что кооператив вправе только просить, но не обзывать вас платить столько, сколько установил для своих членов. Ведь договор - дело добровольное, поэтому о размере платы вы можете смело поспорить с правлением ЖСК. А пока договор не заключен, в общем-то, нет и оснований для оплаты.

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК - это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?


Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.


ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК - пожилой пенсионер - по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома - пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит - и ладно.


Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает - большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?


Обслуживает дом районный ДЕЗ - управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.


Поэтому плату за содержание и ремонт жилых помещений собирает не ДЕЗ, а ЖСК.


Тут нужно сделать теоретическое отступление: в большинстве домов, в которых нет ЖСК или ТСЖ, плата за содержание и ремонт жилья включена в ЕПД - единый платежный документ с платежными реквизитами расчетного центра. Тот самый, по которому жильцы платят за воду, отопление, газ.


Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ - квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:


Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.


За первой строкой кроется плата за содержание и ремонт жилья. Та самая, которая входила бы в ЕПД, если бы никакого ЖСК в доме не было. Надо сказать, что тариф этот не берется с потолка, а утверждается на общем собрании собственников. А как быть, если общего собрания собственников не было? На этот случай правительство Москвы устанавливает и ежегодно утверждает тарифы как раз для таких безответственных и ленивых коллективов. На 2014 год эти тарифы указаны в постановлении правительства Москвы №748-ПП от 26.11.2013. В зависимости от обустройства дома и количества жилплощади у собственника тариф колеблется от 12.63 до 21.78 рублей за квадратный метр.


То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.


А вот вторая и третья строчки - это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК... Да, утверждены кооперативом... Да, из этих денег правление получает зарплату...” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу - утрутся.


Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.


Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая - опаньки! - нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.


А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно - председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы - ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….


Сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки - как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.


Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?


Не надо. Дело в том, что такой ЖСК - это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления - непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же - ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган - совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.


А в подробности вдаваться не будем - это тема для отдельного обстоятельного разговора. Отметим лишь, что совет дома - это не юридическое лицо, поэтому не требует издержек, характерных для ЖСК, который как раз таки является юридическим лицом - организацией и налогоплательщиком. В общем случае содержание совета дома не требует дополнительного сбора денег с жильцов. Ведь совет - это просто инициативная группа собственников дома, неравнодушных к своему жилью.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?


Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.


А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

А) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

Б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

В) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива - предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации - бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))


А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.


Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.


В конце концов, признавать или не признавать “советский” ЖСК, платить или не платить ему дополнительные сборы - дело ваше.

Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом. Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов. Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

Накопительные кооперативы

Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года. Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким. В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.

По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.

ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей. Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива. При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.

Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)

Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:

  • срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
  • внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.

Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.

Жилищные и жилищные строительные кооперативы

Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах. Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ. Согласно этой законодательной базе, такие кооперативы являются потребительскими кооперативами. Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:

  • приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
  • реконструкцию данной совместной собственности;
  • дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.

Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.

Деятельность кооператива согласно ЖК РФ

Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов. Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива. В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:

  • общее собрание участников данного объединения;
  • возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
  • избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель.
    Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.

Деятельность высшего органа управления

Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ. В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления. Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.

Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава. Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.

Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ. Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил. А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.

Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.

Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.
Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста. Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.